Wohnung kündigen:

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So kommen Sie problemlos aus Ihrem Mietvertrag

Wenn Sie Ihren Auszug aus einer Mietwohnung planen, müssen Sie diese kündigen. Das ist soweit logisch. Allerdings gibt es die ein oder andere Feinheit, die es bei der Kündigung eines Mietverhältnisses zu beachten gibt. Bei einer fehlerhaften Kündigung riskieren Sie im schlimmsten Fall sogar, dass ihr Mietverhältnis nach dem beabsichtigten Kündigungsdatum weiterläuft. Die Umzugsexperten vom Umzugsunternehmen Hannover verraten Ihnen, wie Sie reibungslos aus Ihrem Mietverhältnis herauskommen.

Das Wichtigste im Überblick

  • Ein unbefristetes Mietverhältnis hat eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine kürzere Frist kann im Mietvertrag vereinbart werden, eine längere hingegen nicht.
  • Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, um drei Monate später gültig zu sein.
  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
  • Wenn Ihr Vermieter Ihnen kündigen will, so geht das nur in Ausnahmefällen. Die Kündigungsfrist richtet sich dann nach der Länge Ihres Mietverhältnisses.

Kündigen Sie immer schriftlich!

Die Form für die Kündigung ist vorgeschrieben. Sie muss schriftlich auf Papier sowie mit eigenhändiger Unterschrift aller Hauptmieter erfolgen. Wenn Sie wirklich sicher gehen wollen, dass Ihre Kündigung beim Vermieter ankommt, sollten Sie diese als Einschreiben versenden. Die sicherste Variante ist dabei das Einschreiben mit Rückschein. Dabei übergibt der Zusteller die Sendung persönlich an den Vermieter und lässt sich den Empfang per Unterschrift quittieren. Sie erhalten dann eine Bestätigung über den Zugang.

Wenn Sie die Kündigung persönlich übergeben oder selber in den Briefkasten des Vermieters einwerfen wollen, sollten Sie dabei mindestens von zwei Zeugen begleitet werden. Bei der persönlichen Übergabe sollten Sie sich den Empfang der Kündigung von Ihrem Vermieter schriftlich bestätigen lassen.

Sollte das Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bereits beschädigt sein und Sie einen absolut rechtssicheren Beweis für den Zugang der Kündigung haben wollen, dann können Sie das Schriftstück auch von einem Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das kostet zwar eine Gebühr, aber diese hält sich in Grenzen.

Das muss ins Kündigungsschreiben

Grundsätzlich genügt für Ihre Kündigung ein formloses Schreiben, indem Sie Ihren Wunsch zum Ausdruck bringen, das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Bei mehreren Hauptmietern ist erforderlich, dass jeder einzeln unterschreibt.

Um Streit zu vermeiden und sich gegenüber Ihrem Vermieter fair zu verhalten, sollte das Kündigungsschreiben aber folgende Angaben enthalten:

  • Adresse der gekündigten Wohnung
  • Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirksam werden soll
  • Kündigungsgrund: Dies ist bei ordentlichen Kündigungen zwar nicht verpflichtend, aber gerade bei längeren Mietverhältnissen sind ein paar erläuternde Worte dem Vermieter gegenüber fair
  • Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung nebst Termin zu bestätigen

Falls Sie in Ihrem Schreiben ein festes Datum erwähnen, zu dem die Kündigung wirksam werden soll, sollten Sie außerdem darauf hinweisen, dass die Kündigung bei nicht fristgerechtem Zugang zum nächstmöglichen Zeitpunkt gültig werden soll.

Kündigungsfristen: Das müssen Sie beachten

Wenn Sie wissen, wann Sie ausziehen wollen, sollten Sie unbedingt darauf achten, die Kündigungsfristen zu beachten, um finanzielle Belastungen durch doppelte Mietzahlungen zu vermeiden. Generell gibt es für unbefristeten Mietverträgen eine gesetzliche Vorschrift für die Kündigungsfrist: Wenn Ihr Kündigungsschreiben beim Vermieter bis zum dritte Werktag des Monats zugegangen ist, wird Ihre Kündigung mit Ablauf des übernächsten Monats gültig. Dabei kommt es auf den tatsächlichen Zugang an, nicht auf den Poststempel. Unter bestimmten Bedingungen sind jedoch Ausnahmen von den drei Monaten möglich:

  • Kündigungsverzicht: Besonders in höherpreisigen Wohngegenden ist es durchaus nicht unüblich, einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Dieser gilt immer für alle Parteien (wenngleich Ihr Vermieter Ihnen sowieso nur unter bestimmten Bedingungen kündigen kann) und kann maximal für einen Zeitraum von vier Jahren vereinbart werden. Dabei gilt, dass die Klausel es ermöglichen muss, dass das Mietverhältnis spätestens nach vier Jahren enden kann und nicht, dass frühestens nach vier Jahren gekündigt werden kann. Sollte Ihr Mietvertrag eine Klausel enthalten, die die Kündigung frühestens nach vier Jahren erlaubt, ist diese ungültig und sie können auch vor Ablauf der Wartezeit jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen.
  • Staffelmiete In der Regel werden Staffelmieten mit einem Kündigungsverzicht verbunden.
  • Qualifizierter Zeitmietvertrag: Auch ein Zeitmietvertrag, also ein Vertrag, bei dem beide Parteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis nach einer bestimmten Zeit nicht mehr fortgeführt wird, wird oft mit einem Verzicht auf die Kündigung kombiniert. Solch ein Zeitvertrag muss jedoch qualifiziert sein, das heißt, der Vermieter muss im Vertrag bereits den Grund benennen, warum er das Mietverhältnis nur auf Zeit abschließen will. Fehlt dieser Grund, ist das Mietverhältnis unbefristet gültig.
  • Individuelle Vereinbarungen: Sie können mit Ihrem Vermieter im Mietvertrag von der dreimonatigen Frist abweichende Vereinbarungen treffen. Dabei dürfen Sie als Mieter jedoch nicht benachteiligt werden – eine Verlängerung der gesetzlichen Frist ist daher nicht möglich.

Tipp vom Umzugsunternehmen Hannover: Auflösungsvertrag statt Kündigung: Trotz der gesetzlichen Kündigungsfrist können Sie sich mit Ihrem Vermieter auch auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags einigen. In diesem Fall machen Sie und Ihr Vermieter einen Vertrag, in dem das Mietverhältnis und der bestehende Mietvertrag aufgehoben werden. Allerdings müssen damit (im Gegensatz zu einer Kündigung) beide Parteien einverstanden sein. Ihre Chancen auf eine Einigung stehen besonders gut, wenn Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen. Allerdings haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter diesen Vorschlag akzeptiert.

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Die fristlose Kündigung als Sonderfall

Unter bestimmten Bedingungen können Sie die gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfristen komplett ignorieren und mit sofortiger Wirkung kündigen. Man spricht dann von einer fristlosen oder außerordentlichen Kündigung.

Vorsicht: Nach der fristlosen Kündigung muss Ihr Vermieter Ihnen zwar ausreichend Zeit für den Auszug geben, es gibt aber kein Gesetz, dass die Länge dieser Zeit regelt. Sprechen Sie eine fristlose Kündigung deshalb erst dann aus, wenn Sie wirklich ausziehen wollen und eine neue Wohnung haben.Als Gründe für eine solche Kündigung gelten insbesondere:

Die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung ist nicht möglich

Typische Beispiele hierfür wären eine nicht oder nicht rechtzeitig erfolgte Übergabe der Wohnung, ein plötzlicher Austausch der Schlösser durch den Vermieter im Streitfall oder anderweitige Umstände, die die Wohnung unbewohnbar machen und die Sie nicht zu vertreten haben.

Gesundheitsgefährdender Zustand der Mietwohnung

Eine Wohnung ist dann in einem gesundheitsgefährdenden Zustand, wenn Sie nicht bewohnt werden kann, ohne dass erhebliche gesundheitliche Schäden drohen. Übermäßiger Schimmelbefall oder giftige Baustoffe können eine solche Gesundheitsgefährdung auslösen. Auch ein langfristiger Ausfall der Heizung im Winter kann in Extremfällen zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Problematisch ist, dass Sie den gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung im Zweifel beweisen müssen. Im Streitfall ist dies in der Regel nur mit Hilfe eines Sachverständigen möglich, was Kosten verursacht, die Sie vorerst selbst tragen müssen. Nur wenn sich letztlich herausstellt, dass die Kündigung berechtigt war, haben Sie einen Anspruch auf die Übernahme der Kosten durch Ihren Vermieter. Eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung birgt daher immer ein nicht unerhebliches Kostenrisiko und sollte deshalb nicht ohne die Beratung durch einen Fachanwalt oder Mieterverein ausgesprochen werden.

Schwerwiegende Pflichtverletzung durch den Vermieter

Wenn Ihr Vermieter seine vertraglichen Pflichten sowie Nebenpflichten schwer verletzt, berechtigt Sie das ebenfalls zu einer außerordentlichen Kündigung. Schwerwiegende Pflichtverletzungen sind unter anderem das unbefugte Eindringen in die gemietete Wohnung, vorsätzlicher Betrug bei der Nebenkostenabrechnung oder wiederholte grobe Beleidigungen des Mieters durch den Vermieter.

Achtung: Bevor Sie Ihre Wohnung fristlos kündigen, müssen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Verzichten können Sie auf diese Frist nur, wenn der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er den Mängel nicht beseitigen will. Bei groben Beleidigungen, versuchtem Betrug in der Nebenkostenabrechnung oder vergleichbaren Fällen, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter stark erschüttert ist, können Sie ebenfalls auf die Fristsetzung verzichten.

Vermieter ignoriert die Kündigung: Was nun?

Wenn das Verhältnis mit Ihrem Vermieter nicht mehr das beste war, kann es vorkommen, dass er Ihre Kündigung ignoriert oder Ihr Einschreiben gar nicht erst annimmt. In letzterem Fall erhalten Sie eine Bestätigung durch die Post, dass der Vermieter das Anschreiben nicht angenommen hat oder zurückgehen ließ. Heben Sie diese auf, denn in diesem Fall beginnt die Frist mit der Verweigerung der ersten Kündigung. Sollte der Vermieter die Kündigung partout nicht annehmen wollen, können Sie auf einen Gerichtsvollzieher zurückgreifen.

So beenden Sie Ihr Mietverhältnis richtig

Auch Sie als Mieter haben nach erfolgter Kündigungsfrist Pflichten. So müssen Sie die Wohnung nach Ablauf der Pflicht übergeben. Bestehen Sie auf eine Wohnungsübergabe, bei der Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen. Wenn Sie zu spät ausziehen, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Im schlimmsten Fall scheitert wegen Ihres verspäteten Auszugs eine Nachvermietung, was für Sie in der Regel sehr teuer wird. Achten Sie daher darauf, sich nach der Kündigung auch an das Auszugsdatum zu halten.